Por:\u00a0Marcela Afanador Luque<\/p>\n
Con la nueva ley 1943 de 2018 en su art\u00edculo 43 se pone freno a los pactos privados de fijaci\u00f3n de precios inferiores al valor real y comercial as\u00ed como a los pagos en efectivo en los actos de enajenaci\u00f3n de inmuebles.<\/p>\n
Pactos privados que son com\u00fan y recurrentemente realizados entre compradores y vendedores con el fin de escriturar un precio inferior al real o al comercial y de este modo disminuir (evadir) la base de referencia sobre la que se imputan los costos de la enajenaci\u00f3n, tales como: el impuesto a la renta; la ganancia ocasional, el impuesto de registro; los derechos de registro; derechos y gastos notariales y el actual y nuevo Impuesto nacional al consumo aplicable a las enajenaciones de bienes inmuebles nuevos o usados, diferentes a predios rurales destinados a actividades agropecuarias, cuyo valor de transferencia sea igual o inferior a las 26.800 U.V.T es decir $ 918.436.000 (ver Numeral iv. de este documento).<\/p>\n
El fin \u00faltimo de esta disposici\u00f3n contenida en art\u00edculo 53 de la ley 1943 de diciembre de 2018 es impedir la evasi\u00f3n fiscal y de gastos notariales con ocasi\u00f3n de las enajenaciones de bienes inmuebles. Hecho igualmente aplicable para las enajenaciones de acciones o cuotas de inter\u00e9s social de sociedades o entidades nacionales que no coticen en la Bolsa de Valores de Colombia o una de reconocida idoneidad internacional seg\u00fan lo determine la Direcci\u00f3n de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN).<\/p>\n
Es as\u00ed como analizaremos el T\u00edtulo IV (medidas para combatir la evasi\u00f3n y el abuso en materia tributaria), Cap\u00edtulo I, Art\u00edculo 53 de la ley 1943 de 2018 que modifica el art\u00edculo 90 del Estatuto tributario en lo atinente a enajenaci\u00f3n de inmuebles; el Art\u00edculo 21 en lo relativo al impuesto nacional al consumo aplicable a las enajenaciones de bienes inmuebles y el Art\u00edculo 57 en lo atinente al pago de la retenci\u00f3n en la fuente para el otorgamiento de la escritura p\u00fablica par\u00e1grafo cuando el comprador de un bien inmueble sea una persona jur\u00eddica o sociedad de hecho.<\/p>\n
I.- ART\u00cdCULO 53 DE LA LEY 1943 DE DICIEMBRE DEL 2018 QUE MODIFICA EL ART\u00cdCULO 90 DEL ESTATUTO TRIBUTARIO.
\ni.- La obligatoriedad de declaraciones juramentadas respecto al precio real y a la no existecia de pactos privados y de existir ha de ser declarada su existencia, los valores y dem\u00e1s facturas generadas en estos pactos.<\/p>\n
De conformidad con el Art\u00edculo 53 de la ley 1943 de diciembre de 2018, las partes (comprador(es) como vendedor(es)) en la escritura p\u00fablica de enajenaci\u00f3n o declaraci\u00f3n de construcci\u00f3n deben DECLARAR BAJO LA GRAVEDAD DE JURAMENTO:<\/p>\n
Se debe anotar adicionalmente que:<\/p>\n
1. Los inmuebles adquiridos a trav\u00e9s de fondos, fiducias, esquemas de promoci\u00f3n inmobiliaria o semejante, quedan sometidos a lo previsto en el art\u00edculo 53 de esta ley.
\n2. Si se act\u00faa por intermedio de apoderado general o especial la manifestaci\u00f3n bajo juramento debe estar contenida en los poderes.
\nii.- Las sanciones si no se hace la respectiva declaraci\u00f3n juramentada y si el precio no es el precio real.
\nSi no se hacen estas declaraciones juramentadas en las escrituras p\u00fablicas de compraventa:
\n1.Ser\u00e1n liquidados sobre una base equivalente a CUATRO (4) veces el valor incluido en la escritura LOS SIGUIENTES IMPORTES:<\/p>\n
2.El Notario tendr\u00e1 la obligaci\u00f3n de reportar la irregularidad de no hacerse las declaraciones juramentadas a las autoridades de impuestos para lo de su competencia.<\/p>\n
3. La DIAN podr\u00e1 determinar el valor real de la transacci\u00f3n para lo de su competencia. Determinaci\u00f3n que interpretamos conforme a los dispuesto en el art\u00edculo 53 que se har\u00e1 como sigue: Cuando el valor asignado por las partes difiera notoriamente del valor comercial de los bienes o servicios en la fecha de su enajenaci\u00f3n o prestaci\u00f3n, conforme a lo dispuesto en este art\u00edculo, el funcionario que est\u00e9 adelantando el proceso de fiscalizaci\u00f3n respectivo, podr\u00e1 rechazarlo para los efectos impositivos y se\u00f1alar un precio de enajenaci\u00f3n acorde con la naturaleza, condiciones y estado de los activos; atendiendo a los datos estad\u00edsticos producidos por la Direcci\u00f3n General de Impuestos Nacionales, por el Departamento Nacional de Estad\u00edstica, por el Banco de la Rep\u00fablica u otras entidades afines. Su aplicaci\u00f3n y discusi\u00f3n se har\u00e1 dentro del mismo proceso.
\nEl mismo art\u00edculo 53 de la ley 1943 de 2008 establece cuando un valor difiere del valor comercial como sigue: \u00abSe entiende que el valor asignado por las partes difiere notoriamente del promedio vigente, cuando se aparte en m\u00e1s de un quince por ciento (15%) de los precios establecidos en el comercio para los bienes o servicios de la misma especie y calidad, en la fecha de enajenaci\u00f3n o prestaci\u00f3n, teniendo en cuenta la naturaleza, condiciones y estado de los activos y servicios.\u00bb<\/p>\n
4. No ser\u00e1n constitutivos de costo de los bienes ra\u00edces aquellas sumas que NO SE HAYAN DESEMBOLSADO A TRAVES DE ENTIDADES FINANCIERAS.
\nLa interpretaci\u00f3n que considero viable para esta disposici\u00f3n es que todo pago o fracci\u00f3n de pago de las enajenaciones de bienes inmuebles que se haga en efectivo no puede considerarse como incluida en el valor real del precio del acto y por consecuencia de su costo y se podr\u00eda entender que se estar\u00eda pactando un valor diferente y no real dando lugar a las diferentes sanciones establecidas.<\/p>\n
Por otra parte significar\u00eda que con esta disposici\u00f3n se buscan evitar los pagos en efectivo en cualquier proporci\u00f3n que se pretenda.
\nPor lo anterior, es recomendable que hasta tanto no existan pronunciamientos sobre esta disposici\u00f3n que no se pacten ni se realicen pagos en efectivo al momento de las enajenaciones de bienes inmuebles.<\/p>\n
iii.- Sobre los criterios de fijaci\u00f3n del precio de enajenaci\u00f3n en los casos de inmuebles<\/p>\n
1. El precio del inmueble no podr\u00e1 ser inferior al costo, al aval\u00fao catastral ni al autoaval\u00fao, sin perjuicio de la posibilidad de un valor comercial superior. De no serlo as\u00ed no ser\u00e1 aceptado.<\/p>\n
2. Cuando existan listas de precios, bases de datos, ofertas o cualquier otro mecanismo que permita determinar el valor comercial de los bienes ra\u00edces enajenados o transferidos, los contribuyentes deber\u00e1n remitirse a los mismos.<\/p>\n
3. El valor de los inmuebles estar\u00e1 conformado por todas las sumas pagadas para su adquisici\u00f3n, as\u00ed se convengan o facturen por fuera de la escritura o correspondan a bienes o servicios accesorios a la adquisici\u00f3n del bien, tales como: aportes, mejoras, construcciones, intermediaci\u00f3n o cualquier otro concepto.<\/p>\n
Nuestra interpretaci\u00f3n es que en el precio adicionalmente se deber\u00e1 incluir por ejemplo los costos o comisiones de intermediaci\u00f3n de agentes inmobiliarios as\u00ed como los honorarios profesionales de abogados aportados para la escrituraci\u00f3n. Es decir, que todos estos importes tendr\u00e1n incidencia en los elementos que constituyen el precio real del inmueble y por consecuencia en la base de c\u00e1lculo para el pago de gastos notariales, impuestos y derechos de registro, beneficencia, ganancia ocasional, impuesto nacional de consumo, etc.<\/p>\n
4. Se tiene por valor comercial el se\u00f1alado por las partes, el cual deber\u00e1 corresponder al precio comercial promedio para bienes de la misma especie, en la fecha de su enajenaci\u00f3n. Esta previsi\u00f3n tambi\u00e9n resulta aplicable a los servicios.
\nInterpreto que este valor comercial debe basarse en los numerales 1; 2 y 3. de este documento.<\/p>\n
5. Se entiende que el valor asignado por las partes difiere notoriamente del promedio vigente, cuando se aparte en m\u00e1s de un quince por ciento (15%) de los precios establecidos en el comercio para los bienes o servicios de la misma especie y calidad, en la fecha de enajenaci\u00f3n o prestaci\u00f3n, teniendo en cuenta la naturaleza, condiciones y estado de los activos y servicios.<\/p>\n
II.- ART\u00cdCULO 21 DE LA LEY 1943 DE DICIEMBRE DE 2018 EL CUAL ADICIONA EL ART\u00cdCULO 512-22 al Estatuto Tributario implementando el IMPUESTO NACIONAL DE CONSUMO SOBRE LAS ENAJENACIONES DE BIENES INMUEBLES.<\/p>\n
La tarifa de este impuesto es del 2% sobre la totalidad del precio de venta.
\nLos inmuebles sometidos a este impuesto son: Las enajenaciones de bienes inmuebles nuevos o usados cuyo valor de transferencia sea igual o inferior a las 26.800 U.V.T ($ 918.436.000), incluidas las realizadas mediante las cesiones de derechos fiduciarios o fondos que no coticen en bolsa.
\nEl valor de la U.V.T a\u00f1o 2019 es de $ 34.270 (Resoluci\u00f3n 056 del 22 de noviembre de 2018)<\/p>\n
No est\u00e1n sometidos a este impuesto:<\/p>\n
Este impuesto es a cargo del vendedor o cedente de los bienes inmuebles.
\nSu causaci\u00f3n es instant\u00e1nea, no es un impuesto descontable, ni un gasto deducible pero har\u00e1 parte del costo del inmueble para el comprador.<\/p>\n
La forma de pago ser\u00e1 en su totalidad mediante el mecanismo de retenci\u00f3n en la fuente y deber\u00e1 cancelarse previamente a la enajenaci\u00f3n del bien inmueble, y presentar comprobante de pago ante el notario o administrador de la fiducia, fondo de capital privado o fondo de inversi\u00f3n colectiva.<\/p>\n
III.- ART\u00cdCULO 57 DE LA 1943 DE DICIEMBRE DE 2018 QUE ADICIONA UN PAR\u00c1GRAFO AL ART\u00cdCULO 401 DEL ESTATUTO TRIBUTARIO. RETENCI\u00d3N EN LA FUENTE EN LA ENAJENACI\u00d3N DE BIENES CUANDO EL COMPRADOR ES UNA PERSONA JUR\u00cdDICA O SOCIEDAD DE HECHO.<\/p>\n
Cuando el comprador de un bien inmueble sea una persona jur\u00eddica o una sociedad de hecho, la retenci\u00f3n en la fuente a t\u00edtulo del impuesto sobre la renta constituye un requisito previo para el otorgamiento de la escritura p\u00fablica o la transferencia de derechos o cuotas representativas de bienes inmuebles.<\/p>\n
Para estos efectos, la persona jur\u00eddica o sociedad de hecho pagar\u00e1 la retenci\u00f3n en la fuente mediante recibo oficial de pago y, posteriormente, imputar\u00e1 dicho pago a la declaraci\u00f3n de retenci\u00f3n en la fuente correspondiente, de tal forma que el notario o la sociedad administradora de la fiducia o fondo, seg\u00fan el caso, pueda verificar el pago como requisito previo al otorgamiento de la escritura p\u00fablica o la transferencia de derechos o cuotas.<\/p>\n
Marcela Afanador Luque
\nAbogada de Familia, Sucesiones y Protecci\u00f3n Patrimonial
\nM\u00f3vil: +57. 313\/210 93 81
\nE-mail: mafanador@veraabogados.com<\/p>\n
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